广州地铁地产，兄弟盘打起来了

文/广州进深严明会

最近，广州楼市有个新盘火了，不是因为明星站台，而是因为它请了一位特殊的“金牌销售”——AI机器人。

4月4日，位于白云区石井板块、广州地铁开发的江玥上城，正式开放了新的样板间，同时迎来了广州首个配备机器人讲解员的板房项目。

访客走进样板间，机器人“江玥”就会自动感应，主动跟随，用清晰的语音介绍户型亮点、精装细节，还能随时回答问题，甚至陪着合影。

这一营销手法，足够吸引眼球。

广州地铁“轨道产业生活”TOD开发模式，一度赢得了业界的赞誉，但若将目光聚焦在项目上，江玥上城的叠院产品、平层产品，两者的销量已产生了分化。

而离它不远，同为兄弟楼盘的江语上品苑，与江玥上城，则在竞争中，形成了内部“赛马”。

江玥上城项目推进速度较快，从拿地到定名，只用了3个月，并在半年内迅速入市。

它的前身，是广州地铁在2025年6月30日，拿下的白云区槎头车辆段（一期）地块，成交总价21.83亿元，折合楼面价1.9万元/㎡。

拿地仅21天后，项目开发公司“广州市品润房地产开发有限公司”便注册成立，注册资本约11.23亿元，由广州地铁集团有限公司100%持股。

9月29日，项目正式定名“江玥上城”，并与名校培英中学签约，配建54班九年一贯制公办学校。

去年年底，项目拿下首批两张预售证，推出1#江景大平层和15#叠院产品；

此后，在一周内，江玥上城连拿4张预售证，推出1#、15#、16#和17#共4栋住宅楼，预售总套数53套，预售总面积6799.62㎡。12月27日，项目首开。

而时间来到2026年，江玥上城继续加推，1 月加推叠院产品，3月10日再获18#、19#叠院预售证，合计16套房源。

在整体定价上，其叠院售价约4.5-5.2万元/㎡，江景平层均价约4-4.5万元/㎡。不过，其中两种产品的销售情况，却呈现出了落差。

叠院产品开盘后迅速售罄，对外宣称 “无样板间即秒空”。而作为平层产品，1#栋16层小高层，截至2026年3月却暂无网签记录，似乎处于蓄客待售状态。

江玥上城所在的石井板块，目前最大的瓶颈是城市界面。项目附近分布着大量物流园、工业园、批发市场和城中村，日常大货车、工程车往来频繁，路况拥堵、扬尘较大。

板块缺乏成熟的改善型居住氛围，如此一来，拉长了总价300万级以上的平层改善客群的考虑周期。

但叠院的客群逻辑不同，低密产品本身的稀缺性和私密性，以及高赠送率，部分抵消了外部环境对购房者的决策影响。

江玥上城对应的项目公司，是广州市品润房地产开发有限公司（简称“广州品润”）。广州品润注册资本约为11.23亿元，它由广州地铁集团全资持股。

该公司的法定代表人、董事为黄洪亮；经理为李增亮。

黄洪亮在广州地铁集团的房地产体系内，担任多重角色。

他是多个项目公司的法定代表人/经理，除了广州品润之外，他还担任广州品鑫房地产的法定代表人，也曾任广州地铁（佛山南海）房地产开发的法人等。

黄洪亮还有另外一层身份，那就是“广州地铁派出企业专职董事长”。这个职位，是广州地铁集团，为了专门负责和监管旗下一些地产合作项目公司，而委派的核心管理人员。

比如，他曾任广州市品秀房地产（广州地铁与越秀集团的合作公司）的董事长；同时，他也是广州市品灏房地产（简称“广州品灏”）的法人。

广州品灏对应的项目，是广州石井水泥厂西地块综合开发项目的主体公司，项目名称为江语上品苑，它是广州地铁与中交城投的合作项目。

相比于江玥上城，江语上品苑的开盘时间更早，它于2023年11月开盘，入市至今已有两年多。

但两者都位于槎头车辆段TOD综合体内，核心卖点均为江景、TOD、低密；也都主打大面积改善产品，江语上品苑起步就是125㎡，江玥上城除少数84㎡塔楼单位外，其余均为大面积。

这两个项目，本质上是同一开发商在同一板块，用相似的产品逻辑，试图消化同一批改善客群。它们在内部赛马，似乎形成了一种“左右互搏”的情况。

如今的房地产市场竞争，已进入“毫米级”时代，各房企在产品力上“内卷”至每一个细节。广州地铁地产也放下身段，被迫与保利、越秀等老牌房企进行“性价比”比拼。

据中指研究院数据，今年一季度，广州地铁地产在大湾区的销售额，达到了24.8亿元，排在保利发展、越秀地产、万科之后，位列第四。