万达是国内最优秀的商业地产品牌之一，轻资产的模式更是让其实现了更快速的扩张！然而在这美好的表象下，王健林却高兴不起来！
如今，一场自救行动演变成更深重的危机。万达商业管理集团时隔三年重返离岸债券市场，发行3.6亿美元债券，年利率高达12.75%。
这是万达在近三年内出售超过80座万达广场后，仍被迫进行的高成本融资。这些广场曾是王健林商业帝国的基石，如今却成为换取现金流的抵押品。
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广场换现金
2023年成为万达广场大规模易主的转折点。当年5月，万达一次性出售48座万达广场，震惊了整个商业地产行业。这些交易大多采用“出售+回租”模式，万达在保留运营权的同时，失去了最重要的租金收入来源。
这场资产变卖风潮并未停止。据不完全统计，自2023年以来，万达已出售超过80座万达广场，其中多数位于二三线城市核心地段。在资本市场眼中，这是典型的危机信号——一家商业地产巨头在变卖最核心的资产来维持生存。
在商管收入结构中，租金收入占比超过70%。失去物业所有权意味着万达丧失了长期稳定的现金奶牛。
王健林曾在内部会议上称：“卖广场是为了活得更好。”现实情况是，出售资产获得的资金大部分流向了债务利息。分析显示，万达通过变卖资产筹集的资金中，超过60%用于支付各种债务利息，真正用于偿还本金的不足30%。
这些交易也暴露了万达估值缩水的现实。相比2021年巅峰时期的估值，如今出售的万达广场普遍折价15%-20%，反映出市场对其资产质量的重新评估。
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13%的续命钱
万达的轻资产转型始于2015年，王健林当时将这种模式称为“商业模式的终极形态”。按照他的设想，轻资产意味着万达只输出品牌和管理，无需投入巨额建设资金，通过管理费和租金分成就能获得稳定收益。
理论很美，但2025年的现实却截然不同。高息发债的背后，是万达不得不接受的资金成本飙升的现实。12.75%的利率水平，在房企境外发债市场中处于高位。
资本市场对万达的评估已变得十分谨慎。万达发行的这笔债券最终认购金额达6.5亿美元，认购倍数超1.8倍，表面上看似获得了市场认可。但这种认可是有代价的——高利率、短期限、多重担保。
更引人注目的是债券的“2NC1.5”结构。原始期限两年，但万达可在发行后1.5年选择提前赎回。这种短期融资安排通常反映出企业面临的流动性压力较大，需要通过不断展期或新债替代来维持现金流。
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债务恶性循环
万达商管的债务结构已形成恶性循环。截至2025年5月，公司有息负债总额达1412亿元，其中一年内到期债务约400亿元。
账面现金仅116亿元，意味着万达需要不断借新还旧来填补284亿元的巨大缺口。这是万达商管被多次列为被执行人的直接原因——总计1.41亿元的执行金额虽不巨大，但信号意义却十分明显。
珠海万达商管上市失败加剧了这一危机。对赌协议的触发，使万达面临380亿元股权回购义务。这一巨额现金流出恰逢债务集中到期期，形成了双重压力。
更棘手的是债务期限错配问题。万达大部分债务为短期，而资产产生的现金流则是长期的。这种结构性矛盾在市场环境向好时能被掩盖，一旦融资环境收紧，就会迅速暴露。
最新的债务展期方案只是将危机延后而非解决。4亿美元债券的还款期被延长至2028年，但万达仍需在2026年至2027年间分四次偿还本金。
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最后防线的瓦解
随着太盟投资等新投资人的进入，万达失去了对珠海万达商管的实际控制权。新成立的大连新达盟商业管理有限公司股权结构中，新投资人团队获得约60%的股权，并在董事会中占据多数。
万达商管的持股比例从70%骤降至40%。这意味着，王健林虽然仍是名义上的掌舵人，但对核心业务的控制力已大幅削弱。根据双方协议，新投资人仅对新达盟负责，万达集团及万达商管的历史债务仍需自行化解。
这一安排反映出专业投资机构的谨慎态度——他们看好万达广场的运营价值，却不愿为万达的历史包袱买单。这也意味着万达无法依靠最重要的轻资产平台来缓解自身的债务压力。
万达的融资渠道收窄也是不争的事实。相比鼎盛时期超过三千亿元的银行授信额度，如今万达能够动用的信贷资源大幅萎缩。多家银行已将万达列入审慎支持名单，进一步推高了其融资成本。
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旧模式的挑战
中国商业地产的竞争格局已发生根本变化。华润万象城、龙湖天街等竞争对手加速在一二线城市布局，逐渐侵蚀万达的传统优势区域。万达在一线城市项目的租金坪效已低于行业均值15%。
消费者偏好的变化也为万达带来挑战。年轻客群对标准化、大盒子式的商业综合体兴趣减弱，更青睐个性化、体验式的消费场所。万达广场的吸引力正在下降，这直接影响到商家的入驻意愿和租金水平。
运营成本的上升同样不可忽视。2025年，万达商业的人力成本同比上涨12%，能源成本增加8%，物业管理费用也在逐年递增。在租金增长放缓的情况下，成本上升进一步挤压了利润空间。
万达尝试通过数字化转型来提升运营效率，但投入产出比并不理想。线上线下一体化的会员体系建设、数字化营销系统的开发都需要持续投入，而这恰是现金流紧张的万达难以承受的。
轻资产转型曾被寄予厚望，成为万达应对行业周期的“避风港”。这一战略最初确实缓解了万达的资本支出压力，让公司能够在2018年至2021年间快速扩大管理规模。
但转型并未解决债务结构的根本问题。
当债务集中到期，市场环境转变，轻资产模式的脆弱性暴露无遗——没有足够的抵押物获取低成本融资，失去了物业所有权意味着失去了最重要的现金流缓冲。
曾经被誉为行业转型标杆的万达轻资产模式，如今反而成为高息借债的原因之一。出售的广场越多，保留的租金收入越少；借债成本越高，用于偿还旧债的资金压力越大。
王健林和万达商管创造的神话已经过去，商业模式创新也阻挡不了基本的经济规律！
72岁的王健林，还在为一个个小目标奔波着，他已经尽力了！
原创文章，作者：梁雪莹，如若转载，请注明出处：http://m.gaochengzhenxuan.com/news/2625.html
